Curso de Private Equity de Imóveis

Aula 1 • Tipos de Imóveis e Segmentos de Mercado

Levanta os principais setores de imóveis comerciais e seus perfis de risco-retorno. Fundamenta os alunos nas dinâmicas específicas de cada setor antes do início da modelagem financeira.

Aula 2 • Espectro de Risco-Retorno em REPE

Apresenta as estratégias core, core-plus, value-add e oportunistas ao longo do continuum de risco-retorno. Os alunos aprendem a alinhar a estratégia ao mandato do investidor.

Aula 3 • A Classe de Ativos REPE Definida

Define REPE em relação ao mercado imobiliário público, à propriedade direta e a outras alternativas privadas. Estabelece a base conceitual para todos os capítulos subsequentes.

Aula 4 • Participantes e Funções do Setor

Mapeia o ecossistema de patrocinadores, limited partners, credores e consultores. Esclarece como os incentivos de cada parte moldam a estrutura e os resultados dos negócios.

Aula 1 • Fluxo de Caixa Alavancado e Retornos

Deriva o fluxo de caixa livre alavancado após o serviço da dívida e calcula as distribuições de patrimônio líquido imobiliário. Apresenta a TIR e o múltiplo de patrimônio líquido como principais métricas de retorno.

Aula 2 • Análise de Sensibilidade e Cenários

Testa o estresse das principais premissas usando tabelas de dados e alternadores de cenário. Ensina os alunos a identificar quais variáveis mais afetam os resultados do investimento.

Aula 3 • Construção da Demonstração de Resultados Pro Forma

Constrói a renda bruta potencial, a vacância e a renda bruta efetiva linha por linha. Estabelece a arquitetura de receita usada em todos os modelos subsequentes.

Aula 4 • Despesas Operacionais e NOI

Categoriza despesas fixas, variáveis e de administração para chegar à receita operacional líquida. Uma NOI precisa é a base da avaliação e do dimensionamento da dívida.

Aula 1 • Método do Custo de Reposição

Estima o valor do terreno e o custo de reposição depreciado das benfeitorias. Útil para análise de viabilidade de desenvolvimento e referência de valor para seguros.

Aula 2 • Avaliação no Contexto da Transação

Reconcilia múltiplas indicações de valor em uma recomendação de preço de oferta. Aborda a lacuna entre o valor avaliado e o valor de investimento em negócios de REPE.

Aula 3 • Método da Capitalização da Renda

Aplica os métodos de capitalização direta e fluxo de caixa descontado a ativos geradores de renda. Conecta a NOI do capítulo anterior às conclusões de valor de mercado.

Aula 4 • Método Comparativo e Análise de Vendas

Seleciona, ajusta e pondera transações comparáveis para derivar indicações de valor. Constrói a disciplina de evidência de mercado necessária para a subscrição de aquisições.

Aula 1 • Dívida Mezanino e Preferred Equity

Explica instrumentos de capital subordinado que preenchem a lacuna entre a dívida sênior e o equity comum. Analisa as compensações de custo, controle e risco para cada camada.

Aula 2 • Estruturas de Co-Investimento em Equity

Abrange joint ventures, club deals e acordos de co-investimento entre patrocinadores e parceiros de capital. Define como a economia e o controle são alocados.

Aula 3 • Produtos e Termos de Dívida Sênior

Levanta empréstimos para construção, pontes e estruturas de financiamento permanente. Estabelece a camada de dívida base que ancora toda a pilha de capital.

Aula 4 • Relacionamentos com Credores e Execução de Empréstimos

Guia os alunos pelo processo de originação de empréstimos, do term sheet ao fechamento. Constrói habilidades práticas para negociar e executar financiamentos de dívida.

Aula 1 • Due Diligence Financeira e de Mercado

Valida as finanças do vendedor, os aluguéis e as premissas de mercado por meio de pesquisa independente. Reconcilia o desempenho real com as projeções de subscrição.

Aula 2 • Due Diligence Física e Ambiental

Identifica riscos estruturais, mecânicos e ambientais por meio de relatórios de terceiros. Quantifica os requisitos de gastos de capital antes de finalizar o preço de aquisição.

Aula 3 • Triagem Inicial e Critérios de Investimento

Aplica filtros quantitativos e qualitativos para priorizar oportunidades. Economiza tempo eliminando negócios inadequados antes da análise aprofundada.

Aula 4 • Estratégias de Originação de Negócios

Abrange canais de originação no mercado, fora do mercado e baseados em relacionamento. Estabelece a disciplina de pipeline que gera um fluxo consistente de negócios.

Aula 1 • Essenciais do Limited Partnership Agreement

Decodifica as principais disposições de um LPA que regem chamadas de capital, distribuições e autoridade do GP. Os alunos identificam cláusulas de proteção ao investidor e termos favoráveis ao GP.

Aula 2 • Taxas de Administração e Despesas do Fundo

Analisa estruturas de taxa de administração, compensações e alocações de despesas em nível de fundo. Quantifica o impacto das taxas nos retornos líquidos do LP.

Aula 3 • Estruturas de Waterfall e Carried Interest

Modela waterfalls americano e europeu e calcula a carried interest em cada um. Demonstra como o design do waterfall afeta o alinhamento entre GP e LP.

Aula 4 • Estruturas e Veículos Jurídicos de Fundo

Explica fundos fechados, fundos abertos e veículos de co-investimento usados em REPE. Conecta a forma jurídica ao tratamento tributário e ao acesso do investidor.

Aula 1 • Melhoria de Capital e Reposicionamento

Planeja e gerencia programas de gastos de capital para reposicionar ativos e impulsionar o crescimento do aluguel. Vincula o investimento em Capex à melhoria projetada da NOI e ao valor de saída.

Aula 2 • Análise da Decisão de Manter vs. Vender

Aplica estruturas quantitativas e qualitativas para determinar o período de manutenção ideal e o momento da saída. Equilibra o potencial de valorização restante com as condições de mercado e o ciclo de vida do fundo.

Aula 3 • Execução e Monitoramento do Plano de Negócios

Traduz a subscrição da aquisição em um plano de negócios acionável em nível de ativo. Estabelece KPIs e cadências de relatórios para acompanhar o desempenho em relação às projeções.

Aula 4 • Estratégia de Locação e Gestão de Locatários

Desenvolve planos de locação para otimizar ocupação, crescimento do aluguel e qualidade de crédito dos locatários. Abrange negociação de locação, estratégia de renovação e retenção de locatários.

Aula 1 • Encerramento do Fundo e Distribuições ao LP

Gerencia a alienação final dos ativos, o cálculo de clawback e o retorno de capital ao LP. Garante a terminação ordenada do fundo e a contabilidade final precisa.

Aula 2 • Construção de Carteira e Diversificação

Aplica princípios de diversificação entre tipo de imóvel, geografia e ano de safra. Otimiza a carteira para equilibrar risco e retorno em nível de fundo.

Aula 3 • Atribuição de Desempenho em Nível de Carteira

Decompõe os retornos do fundo em contribuições de renda, valorização e alavancagem. Identifica quais ativos e decisões impulsionaram ou prejudicaram o desempenho.

Aula 4 • Processo de Alienação e Execução

Gerencia todo o processo de venda, da seleção do corretor ao fechamento. Maximiza o produto por meio de licitação competitiva e negociação disciplinada.