Curso de Financiamento Imobiliário

Aula 1 • Tipos de Imóveis e Segmentos de Mercado

Distingue as classes de ativos residenciais, comerciais, industriais e de uso misto. Relaciona o tipo de ativo com a estrutura de financiamento e o perfil de risco.

Aula 2 • Noções Básicas de Regulamentação e Direitos de Desenvolvimento

Explica o zonamento, as aprovações de uso do solo e os processos de revisão ambiental. Demonstra como o risco de direitos de desenvolvimento afeta a viabilidade do projeto.

Aula 3 • Introdução à Economia do Desenvolvimento

Apresenta as componentes de custo, os fatores de receita e o conceito de valor residual do terreno. Fornece a lógica económica subjacente a todos os modelos financeiros posteriores.

Aula 4 • Visão Geral do Ciclo de Vida do Desenvolvimento

Abrange as seis fases do desenvolvimento, desde a identificação do local até à alienação do ativo. Estabelece o quadro cronológico utilizado ao longo do curso.

Aula 1 • Leitura de Pro Formas de Desenvolvimento

Ensina a estrutura de uma pro forma de desenvolvimento, incluindo origens, usos e projeções de fluxo de caixa. Os formandos conseguem interpretar e criticar uma pro forma padrão.

Aula 2 • Métricas de Retorno no Imobiliário

Define IRR, múltiplo de capital próprio, retorno cash-on-cash e rendimento sobre o custo. Explica quando cada métrica é mais informativa para decisões de desenvolvimento.

Aula 3 • Princípios do Valor Temporal do Dinheiro

Abrange os mecanismos de valor presente, valor futuro e desconto. Estes princípios são a base matemática para todos os métodos de avaliação de projetos.

Aula 4 • Noções Básicas de Alavancagem e Estrutura de Capital

Explica como a dívida amplifica os retornos do capital próprio e aumenta o risco. Introduz os rácios loan-to-cost e loan-to-value como referências dos financiadores.

Aula 1 • Reconciliação Orçamental e Engenharia de Valor

Abrange a reconciliação orçamental iterativa entre o design e os objetivos de custo. Apresenta a engenharia de valor como uma ferramenta para restaurar a viabilidade sem sacrificar a qualidade.

Aula 2 • Métodos de Estimativa de Custos Diretos

Explica a definição de referências de custo por metro quadrado, as propostas de empreiteiros e a medição de quantidades. Ensina como validar as estimativas de custos diretos com comparáveis de mercado.

Aula 3 • Planeamento de Contingências e Risco Orçamental

Distingue as contingências de custos diretos e indiretos e explica quando utilizar cada uma. Ensina a avaliação probabilística do risco de custo para testes de esforço orçamentais.

Aula 4 • Aquisição de Terreno e Custos de Posse

Abrange o preço de compra, as taxas de due diligence, os custos de escritura e a posse do terreno durante o pré-desenvolvimento. Estabelece o custo do terreno como a primeira linha do orçamento de desenvolvimento.

Aula 1 • Avaliação para Avaliações Imobiliárias de Financiadores

Explica os padrões de avaliação «as-is», «as-stabilized» e «as-complete» utilizados pelos financiadores. Mostra como os resultados da avaliação condicionam a dimensão do empréstimo.

Aula 2 • Avaliação pelo Fluxo de Caixa Descontado

Constrói um modelo DCF plurianual usando fluxos de caixa projetados e um valor terminal. Demonstra como o período de detenção e a taxa de capitalização de saída afetam o valor presente.

Aula 3 • Abordagem da Capitalização do Rendimento

Ensina o cálculo do rendimento operacional líquido e a capitalização direta. Relaciona o NOI estabilizado e a taxa de capitalização com o valor do projeto «as-complete».

Aula 4 • Comparação de Vendas e Custo de Substituição

Aplica a análise de vendas comparáveis e o método do custo para verificar os valores baseados no rendimento. Explica quando cada abordagem tem maior peso.

Aula 1 • Subscrição de Dívida e Critérios do Financiador

Explica o DSCR, LTV, rendimento da dívida e o historial do promotor como critérios de subscrição do financiador. Prepara os formandos para preparar um pedido de empréstimo convincente.

Aula 2 • Dívida Permanente e Financiamento de Saída

Abrange empréstimos de agências, dívida de seguradoras, CMBS e produtos de balanço bancário. Explica como os termos da dívida permanente afetam os retornos do projeto a longo prazo.

Aula 3 • Financiamento Ponte e Transitório

Explica os empréstimos ponte utilizados entre a conclusão da construção e a estabilização. Abrange as estruturas de taxa flutuante, as opções de extensão e os gatilhos de saída.

Aula 4 • Dívida Mezanino e Capital Próprio Preferencial

Distingue a dívida mezanino do capital próprio preferencial na estrutura de capital. Analisa como cada um preenche a lacuna entre a dívida sénior e o capital próprio comum.

Aula 1 • Mecânica de Distribuição Waterfall

Constrói um waterfall de capital próprio passo a passo, incluindo retorno preferencial, retorno de capital e níveis de promote. Os formandos modelam distribuições de caixa em múltiplos cenários de retorno.

Aula 2 • Origens e Tipos de Capital Próprio

Examina o capital próprio institucional, os fundos de private equity, os family offices e os investidores de alto património líquido. Explica como cada origem difere nas expectativas de retorno e nos requisitos de controlo.

Aula 3 • Estruturas de Promote e Alinhamento

Analisa as estruturas de promote de nível único e multinível e o seu efeito nos incentivos do promotor. Compara os gatilhos de promote baseados na IRR e no múltiplo de capital próprio.

Aula 4 • Capital Próprio Preferencial e Coinvestimento

Explica o capital próprio preferencial como um instrumento híbrido entre dívida e capital próprio comum. Abrange os direitos de coinvestimento e a sua utilização na atração de capital institucional.

Aula 1 • Modelação de Receitas e Absorção

Modela a velocidade de arrendamento, o crescimento das rendas e a redução da taxa de desocupação para o período de exploração. Relaciona os pressupostos de absorção com o momento da estabilização do NOI.

Aula 2 • Orçamento de Desenvolvimento e Calendário de Saque

Constrói um calendário mensal de saque de construção ligado ao orçamento de desenvolvimento. Orienta os cálculos da reserva de juros e o momento do financiamento de capital próprio.

Aula 3 • Análise de Retornos e Modelo Waterfall

Calcula a IRR, o múltiplo de capital próprio e os retornos cash-on-cash ao nível do projeto e do capital próprio. Integra o waterfall da JV para dividir os retornos entre o promotor e o investidor.

Aula 4 • Arquitetura do Modelo e Melhores Práticas

Estabelece a disposição do modelo, a separação input-output e as convenções de pista de auditoria. Uma arquitetura adequada previne erros e permite testes de cenários eficientes.

Aula 1 • Gestão da Execução e Fecho do Negócio

Abrange as listas de verificação de fecho, a gestão de condições precedentes e os mecanismos de financiamento do financiador. Garante que os formandos conseguem gerir a fase final de uma transação complexa.

Aula 2 • Estratégias de Saída e Planeamento de Alienação

Avalia a venda total, a venda parcial, a recapitalização e a detenção de longo prazo como opções de saída. Relaciona o momento da saída com o posicionamento no ciclo de mercado e os mandatos dos investidores.

Aula 3 • Estratégia de Recapitalização e Refinanciamento

Abrange a recapitalização a meio do projeto, o refinanciamento com reembolso de capital e as estratégias de recuperação de capital próprio. Permite que os promotores devolvam capital aos investidores mantendo o ativo.

Aula 4 • Estruturas de Arrendamento de Terreno e Land Banking

Explica a economia do arrendamento de terreno, os acordos de land banking e o seu efeito no financiamento do projeto. Reduz o custo inicial do terreno criando obrigações de longo prazo.

Aula 5 • Subsídios Públicos e Financiamento de Gap

Abrange o financiamento por incremento fiscal, créditos fiscais, subvenções e empréstimos públicos subordinados como ferramentas de preenchimento de gap. Explica como o capital público altera a estrutura de capital privada.